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昆明市住房和城乡建设局关于对政协昆明市第十三届三次会议第1333

时间:2019-11-05 23:34 来源: 作者: admin 点击:

  您提出的关于《关于加强对人民群众不满意的物业公司如何管理和清退的建议》(第133351号)的提案,交由市住建局办理。现答复如下:

  我市物业管理起步于上世纪90年代初,截至目前,我市共有物业服务企业1300余家,物业管理项目2000余个。经过30多年的发展,物业服务类型从单一的住宅小区发展到商场、工厂、医院、机关、学校、机场等。随着房地产业不断发展,物业管理随之发挥着越来越突出的作用。

  根据昆明市人民政府《关于印发〈昆明市市与四区政府城市管理职能权限责任调整方案(试行)〉的通知》(昆政通〔2004〕21号)、昆明市房产管理局《关于市县物业管理工作职责调整意见的通知》(昆房〔2005〕275号),2004年起,我市物业管理实行属地化管理。市、区级主管部门分工明确,区级行政管理部门负责辖区内物业监督管理,市级行政管理部门负责拟定物业管理地方性法规、政府规章、行业标准、服务规划和发展规划,对行业进行指导、协调服务等。

  在2018年3月前,根据国务院《物业管理条例》和住建部《物业服务企业资质管理办法》,利用资质管理手段,对属地的物业服务企业实施资质的申报、审批、等级核定、资质检审、资质变更和资质注销的管理。

  2018年3月,住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》。资质取消后,物业服务企业管理模式主要是按国务院要求,加强事中和事后监管,开展“双随机 一公开”检查工作,建立物业服务企业“红黑榜”制度,推动对失信者实行联合惩戒,推动与相关政府部门的信息共享,加强企业信息备案管理。

  为更好的将物业管理法律常识进行普及宣传,提高业主、业主委员会、物业服务企业法律意识, 我局配合市普法办,编写《昆明市物业管理办法》知识问答;指导物业管理行业协会开展物业服务行业培训工作,对县(市)区住建局物业管理科工作人员、物业服务企业项目负责人、客服人员等、小区业主委员会、业主代表等开展培训工作。2017年组织法律法规宣讲培训会10余次,培训约400人次;2018年组织法律法规宣讲培训会5次,培训约约1200人次;2019年截至6月组织法律法规宣讲培训会3次,培训人数约450人次。印制11500余册《物业管理法律法规》在各县(市)区进行发放,涵盖《物权法》(节选)、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等。

  1. 根据《昆明市物业管理办法》,物业服务合同期满终止后,物业服务企业应按合同约定的时间、方式退出小区,应当将小区的相关资料如:竣工总平面图、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、质量保修文件等移交业主委员会或新确定的物业服务企业,因特殊情况不能移交业委会、新物业服务企业的,相关资料由属地居委会代为保管。

  2.成立了业主大会的物业小区,若需重新选聘物业服务企业,需经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意(简称双二分之一),解聘原物业公司, 重新选聘新的物业公司。

  3.物业服务企业因自身原因退出小区管理,一是必须提前在物业服务区域公示,提前告知业主、业委会退出时间、退出原因等事项,二是需按合同约定承担相应违约责任,三是如果选聘新物业服务企业需花费时间,原物业服务企业应将服务持续到新的物业服务企业进入后方可退出,以减少对业主正常生活带来的影响。

  依据《昆明市物业管理办法》,昆明市陆续有葵花公社、江东花城、临江公园、南方公园、创意英国、锦苑花园、水岸艺城、www.544488.com,滇池康城等住宅小区成立业主大会后,通过召开业主大会会议表决、行政复议、诉讼等方式,清退原物业服务企业,并完成与新引入物业服务企业工作交接。

  2019年7月1日,省住建厅印发《云南省物业服务导则(试行)》,作为物业服务市场行为监督检查的重要依据,是物业服务信用体系建设的重要内容, 《导则》把物业服务企业的管理服务事项通过标准的方式进行了规范定格, 企业的管理服务是否规范和示范到位,有明确标准的进行对比,有利于对物业服务企业规范行为进行评价和监督。

  2019年8月1日起施行的《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》,为加强物业服务行业事中事后监管,构建以信用为核心的物业服务市场监管体制,提供切实可行的工作上位依据。在《信用评价管理办法》中,企业申报基本情况为60分,表现好的行为可进行加分,加分项目有:“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”和“社会影响”5个方面。表现不好的行为进行减分,减分项目有:“基础信息”、“合同履行”、“运作规范”、“业主满意”、“社会影响”和“遵纪守法”六个方面。信用得分在130分-149分的,为优秀物业服务企业;信用得分在110分-129分的,为良好物业服务企业;信用得分在90分-109分的,为合格物业服务企业;信用得分低于90分的,为诚信需提升物业服务企业。

  其中,减分项中“服务合同依法解除或终止后,企业不按规定移交资料资产并退出物业管理区域,经主管部门警告拒不改正的,计扣100分,列入行业不诚信企业名单,并向有关部门通报”,对不按正常程序退出物业管理区域的情况进行了扣分说明。

  为充分发挥人民调解在预防、化解小区矛盾纠纷中的独特优势和职能作用,进一步做好人民调解与调处小区矛盾纠纷工作的有机衔接,2015年,市综治办、市民政局、市司法局、市财政局、市住建局联合制定了《关于建立小区矛盾纠纷调处机制的意见》(昆司发〔2015〕84号),建立小区矛盾纠纷调处工作机制,由县(区)司法行政部门负责,住建和民政部门协助社区设立。现在,市民除了可以在139个乡镇(街道)人民调解委员会和1641个村(社区)人民调解委员会申请纠纷调解以外,还可以到已建好的9个物业纠纷领域的专业性、行业性人民调解委员会进行调解,为保障工作顺利开展,9个物业纠纷人民调解委员会共配备工作人员46人,主要是由人民调解员、法律工作者、物业管理专业人士、社区两委班子成员、小区业主委员会成员等人员组成,为物业公司、业主委员会和业主提供便捷的法律服务。据司法部门统计,2018年全市各级人民调解组织全年共调解物业纠纷573件,其中,物业纠纷人民调解委员会调解136件,涉及当事人4229人。2019年第一季度,全市各级人民调解组织全年共调解物业纠纷154件,其中,物业纠纷人民调解委员会调解74件,涉及当事人1273人。

  全市的9个物业纠纷人民调解委员会,主要分为区级物业(管理)纠纷人民调解委员会、小区物业纠纷人民调解委员会、房产交易物业管理纠纷人民调解委员会、物业公司人民调解委员会4个类型,调解工作纳入全市人民调解工作管理机制,符合条件的调解案件纳入全市“以奖代补”工作奖励机制。

  为提升人民调解员的业务技能和专业素养,昆明市实行市、县、乡各级司法行政机关分级培训机制。市司法局每年定期举办3次全市人民调解员业务培训,参训人员达500余人,并确保至少有1次针对专业性、行业性人民调解委员会的培训。培训邀请上级领导、专业学者、知名律师和调解能手为人民调解员讲授知识、传授经验,有效提高人民调解员的专业知识和调解水平。

  充分发挥人民调解工作职能作用,司法部门突出抓好对本地区造成重大影响的群体性、突发性物业纠纷的调处工作,主动为党委、政府排忧解难,使党委、政府看到人民调解工作在维护社会稳定、促进经济发展中的积极作用,提升各级各部门对人民调解工作的重视和关心。

  由于经济快速发展以及物业行业发展,物业各类政策也相应出台,对业主需求权利和义务也做了明确,实际生活中业主对物业管理相关政策知晓率不高,下一步物业纠纷人民调解委员会要积极参与小区物业服务企业做好相关知识的普及教育工作,激发工作活力、提升工作影响力。进一步加强人民群众对物业政策知识和物业纠纷人民调解工作的了解,畅通纠纷解决途径。

  结合《昆明市物业管理办法》、《云南省物业服务导则(试行)》、和《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》,从我市实际出发,将物业服务企业纳入信用评价体系,按信用管理新模式对物业服务行业进行客观、准确的评价,纳入动态监管,通过门户网站及“物业服务企业信用评价平台”等媒介渠道向社会公布物业服务企业信用评价结果。企业信用评价结果可作为选聘企业、评优表彰、定价评估等活动参考,同时,起草《物业服务合同(范本)》,规范物业服务企业与业主双方的权利和义务,进一步明确物业服务企业进入和退出事项,依据合同约定条款,确保物业企业能进能退。

  按照市委组织部的统一部署,我局正按照“条块结合、统筹协调、资源共享”的原则打造“红色物业”,建立物业管理行业党委,形成纵向依托行业协会党委,横向联合街道社区党组织,各方齐抓共管的物业管理党建工作体系。探索建立物业服务行业党群服务中心,统筹开展物业服务行业各类型党组织和党员群众综合服务。实行主管部门、284747.com,行业协会、街道社区、新闻媒体、业主委员会(业主代表)多方参与的物业行业监管和矛盾纠纷联调机制,实行物业企业管理层和社区“两委”班子成员“双向进入、交叉任职”机制,鼓励引导机关、事业单位在职党员干部、党员律师等业主参与业主委员会委员竞选,将真正出于公心、乐于奉献的优秀党员业主选进业主委员会,把物业服务人员建设成为党的工作队伍,打通联系服务群众“最后一百米”,促进物业服务与社区治理共驻共建、融合发展。我局党组已于2019年7月22日批准成立昆明市物业管理行业党委,相关工作正在有序推进中。

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